Lorsque les taux d’intérêt se normaliseront, les biens immobiliers bien loués et bien entretenus auront conservé leur valeur.
Les fondamentaux de l’immobilier américain s’assouplissent alors que la hausse des taux d’intérêt pèse sur l’économie et sur les marchés financiers. Alors même que l’inflation a connu une tendance positive au cours des deux derniers trimestres, le resserrement monétaire ralentit l’activité économique. Mais, avec un taux de chômage de 3,5%, le marché du travail est historiquement bas et favorable à la croissance des salaires. Aussi, la Fed continuera à maintenir une politique monétaire stricte jusqu’à ce que l’inflation sous toutes ses formes diminue. Cette fois-ci, il semble peu probable d’assister à quelque chose qui ressemble à la vague de «réouverture» stimulée par les mesures de relance que les Etats-Unis ont connue lorsque les mesures de blocage liées au COVID ont été levées.
Historiquement, les atterrissages en douceur ont échappé à la banque centrale américaine, qui n’a pas réussi à éviter les récessions après les cycles de resserrement. Il faut s’attendre à ce qu’une légère récession se produise à la fin de cette année ou au début de 2024. A l’exception des bureaux, les fondamentaux de l’immobilier devraient rester relativement porteurs jusqu’en 2023. Les tendances prévues en matière de loyers pour les immeubles industriels et les appartements sont orientées à la hausse, ce qui n’a pas été le cas lors des quatre dernières récessions immobilières. Les loyers de tous les types de biens ont profondément chuté lors des récessions précédentes. Cela conforte l’idée que lorsque les taux d’intérêt se normaliseront et que les liquidités transactionnelles reviendront, les biens immobiliers bien loués, bien entretenus et bien situés auront probablement conservé leur valeur par rapport à ceux qui ne l’étaient pas. D’ici là, la patience et vigilance, notamment en matière de gestion des actifs, sont de mise.
Il subsiste des différences significatives entre les performances des biens immobiliers par type. Les secteurs des bureaux et des appartements ont connu une période négative, tandis que les secteurs de l’industrie et du commerce de détail ont enregistré leurs trimestres de croissance des loyers les plus forts depuis plus de 20 ans. Pour les locataires d’appartements, la flambée post-pandémique des taux a été douloureuse, surtout lorsqu’elle est combinée à l’augmentation des prix à la consommation qui atteint des sommets depuis des décennies. Les locataires à revenus faibles et moyens dépensent (ou ont dépensé) une grande partie de l’épargne excédentaire accumulée pendant la pandémie.
Pendant ce temps, la demande industrielle a continué à surprendre même les plus sceptiques, enregistrant une année de croissance à deux chiffres des loyers et un taux de vacance record, même dans un contexte de forte activité de construction. Malgré l’augmentation des coûts de la dette et les implications pour les valeurs immobilières à effet de levier, les tendances séculaires positives de la demande, notamment l’expansion de la capacité du commerce électronique, la détérioration de l’accessibilité au logement et la migration des entreprises et des ménages vers les métros de la Sun Belt, sont toujours intactes et restent les moteurs de la création de valeur à long terme.
La résilience du marché du travail, des entreprises locataires et des ménages à revenus moyens et élevés a contrasté avec les turbulences des marchés financiers immobiliers. Lorsque les coûts d’emprunt ont augmenté en 2022, les cours des actions des sociétés de placement immobilier publiques ont baissé. Par rapport à l’immobilier public, la plupart des indices de prix de l’immobilier sans levier commencent seulement à se retourner.
Dags Chen est Managing Director et Head of US Real Estate Research & Strategy chez Barings. Il est responsable de l’analyse et du suivi des fondamentaux sur les marchés immobilier et des capitaux ainsi que des tendances et des valorisations dans les principaux secteurs immobiliers et grandes zones métropolitaines des Etats-Unis. Avant de rejoindre Barings en 2022, il a travaillé en tant que Head of Real Estate Research chez Ares Management et comme Vice President of Strategy and Research chez Clarion Partners. Dags Chen détient un M.B.A.
Barings est un acteur global du secteur des services financiers avec 391 milliards de dollars d’actifs sous gestion au 31 décembre 2021. Barings construit des partenariats durables qui reposent sur son savoir-faire interne tant en matière d’actifs traditionnels que d’investissements alternatifs et vise à proposer des solutions innovantes ainsi qu’un service de qualité.